Gut zu wissen
Geerbtes Haus in der Erbengemeinschaft: Welche Möglichkeiten habe ich?
- Mark Höllger
Wenn mehrere Personen gemeinsam ein Haus erben, gehört die Immobilie der Erbengemeinschaft als Ganzes. Niemandem gehört ein bestimmtes Zimmer oder ein abgegrenzter Teil, sondern jeder hält einen Anteil am Gesamten. Genau das führt häufig zu Streit, denn ein Haus lässt sich nicht so einfach aufteilen wie ein Bankkonto. Dieser Artikel zeigt, welche Möglichkeiten Sie haben und wie Sie auch dann handeln können, wenn die anderen Miterben nicht mitziehen.
Warum ist ein geerbtes Haus so oft ein Streitpunkt?
Eine Immobilie ist in den meisten Erbengemeinschaften der größte und zugleich unteilbarste Vermögenswert. Während sich Geld problemlos aufteilen lässt, steht beim Haus schnell die Frage im Raum: verkaufen, vermieten oder soll einer der Miterben einziehen und die anderen auszahlen?
Hier prallen oft unterschiedliche Interessen aufeinander. Der eine hängt emotional am Elternhaus und möchte es behalten, der andere braucht das gebundene Kapital und will verkaufen. Da fast alle Entscheidungen gemeinsam getroffen werden müssen, genügt schon ein Miterbe, der sich querstellt, um die gesamte Erbengemeinschaft zu blockieren.
Welche Möglichkeiten gibt es für ein geerbtes Haus?
Für eine geerbte Immobilie in der Erbengemeinschaft kommen grundsätzlich vier Wege in Betracht:
Gemeinsamer Verkauf
Alle Miterben einigen sich, das Haus zu verkaufen und den Erlös entsprechend der Anteile aufzuteilen.
Auszahlung eines Miterben
Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen entsprechend ihrer Anteile aus.
Vermietung
Die Erbengemeinschaft behält das Haus gemeinsam und teilt die Mieteinnahmen.
Teilungsversteigerung
Können sich die Miterben nicht einigen, kann die Immobilie zwangsweise versteigert werden.
3 von 4 Wegen setzen voraus, dass die Miterben mitwirken. Genau hier liegt das Problem, wenn die Gemeinschaft zerstritten ist.
Was tun, wenn sich die Miterben nicht einigen?
Bleibt eine Einigung aus, landen viele Erbengemeinschaften früher oder später bei der Teilungsversteigerung. Diese ist allerdings für niemanden ideal, denn bei einer Zwangsversteigerung wird häufig nicht der volle Marktwert erzielt. Die folgende Übersicht zeigt die Unterschiede:
Weg | Voraussetzung | Typischer Erlös | Dauer |
|---|---|---|---|
Gemeinsamer Verkauf | Einigung aller | Marktwert | Mehrere Monate |
Auszahlung durch Miterben | Einigung und Finanzierung | Marktwert anteilig | Mehrere Monate |
Teilungsversteigerung
| Keine Einigung nötig | Oft unter Marktwert | Ein bis mehrere Jahre |
Eigenen Erbteil verkaufen | Keine Einigung nötig | Fester Betrag | Wenige Wochen |
Der Weg, der nicht von den anderen abhängt
Während Verkauf, Auszahlung und Vermietung die Zustimmung aller Miterben erfordern und die Teilungsversteigerung langwierig ist, gibt es einen Weg, der allein in Ihrer Hand liegt: der Verkauf Ihres eigenen Erbteils.
Sie verkaufen nicht das Haus, sondern Ihren Anteil an der Erbengemeinschaft. Dafür brauchen Sie weder die Zustimmung der anderen noch eine Einigung über die Immobilie. Sie erhalten einen festen Betrag und scheiden aus der Gemeinschaft aus, während die Frage, was mit dem Haus geschieht, bei den verbleibenden Miterben bleibt. Ein spezialisierter Ankäufer wie Gut erben (guterben.de) übernimmt die gesamte Abwicklung und tritt an Ihrer Stelle in die Erbengemeinschaft ein.
Einen vollständigen Überblick über alle Wege, eine Erbengemeinschaft aufzulösen, finden Sie in unserem ausführlichen Überblicksartikel zum Thema.
Häufige Fragen zum geerbten Haus in der Erbengemeinschaft
Kann ein Miterbe den Verkauf des geerbten Hauses verhindern?
Ja. Da der Verkauf der Immobilie die Zustimmung aller Miterben erfordert, kann ein einzelner Miterbe den gemeinsamen Verkauf blockieren. Ihren eigenen Erbteil können Sie jedoch unabhängig davon verkaufen.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Bei der Teilungsversteigerung wird die geerbte Immobilie zwangsweise versteigert, wenn sich die Miterben nicht einigen können. Der Erlös wird anschließend nach Anteilen verteilt, sofern alle Erben zustimmen. Wenn nicht alle Erben zustimmen hinterlegt das Versteigerungsgericht den Erlös bei Gericht. Der Nachteil ist, dass bei einer Versteigerung häufig weniger als der Marktwert erzielt wird und dass für den Fall, dass nicht alle Erben zustimmen das Geld hinterlegt wird – also gar nicht zur Auszahlung kommt.
Kann ich meinen Anteil am Haus verkaufen, ohne dass die anderen zustimmen?
Sie verkaufen nicht den Anteil am Haus selbst – denn das ist nicht möglich-, sondern Ihren gesamten Erbteil an der Erbengemeinschaft. Das ist ohne Zustimmung der übrigen Miterben möglich und verschafft Ihnen einen festen Betrag, ohne auf eine Einigung warten zu müssen.
Wenn Sie aus einer Erbengemeinschaft mit einer geerbten Immobilie aussteigen möchten, berät Sie Gut Erben unverbindlich und zeigt Ihnen, wie der Verkauf Ihres Erbteils abläuft.
Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Über den Autor
Mark Höllger ist Diplom-Kaufmann und seit 1994 in der Erbenermittlung und Nachlassbetreuung tätig. In drei Jahrzehnten hat er mit der Höllger GmbH über 400 Erbschaften begleitet, von einfachen Familienkonstellationen bis hin zu komplexen Fällen wie einem Nachlass, zu dem der ehemalige Grenzübergang Bornholmer Straße in Berlin gehört hat. Aus der täglichen Erfahrung mit festgefahrenen Erbengemeinschaften entstand 2020 das Angebot Gut erben, mit dem Ziel, Erben einen einfachen, schnellen und sorgenfreien Ausstieg zu ermöglichen.
