Was ist eine Zwangsversteigerung?
Nach deutschem Recht handelt es sich bei der Zwangsversteigerung um ein Vollstreckungsverfahren, bei dem die Verwertung einer Sache (meist Immobilie oder Grundstück) durch eine Versteigerung erfolgt – häufig mit dem Ziel, einen Gläubiger durch den Erlös auszuzahlen. Geregelt wird das Verfahren mittels Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG).
Wann kommt es zur Zwangsversteigerung einer Immobilie?
Ob Scheidung, Arbeitslosigkeit oder Überschuldung mit anschließender Privatinsolvenz, es gibt viele verschiedene Gründe, warum die eigenen finanziellen Verbindlichkeiten nicht mehr gezahlt werden können und es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Letztlich dient die Versteigerung der Begleichung von Schulden.
Eine spezielle Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung zur Auflösung einer Erbengemeinschaft (§ 180 ZVG), die sich nicht über die Verwaltung oder den Verkauf einer gemeinsam geerbten Immobilie einig wird.
Das Ziel ist an dieser Stelle das unbewegliche Vermögen in einen Geldbetrag umzuwandeln und diesen unter allen Miterben aufzuteilen. Diese Art der Zwangsversteigerung sollte aber immer das letzte Mittel für die Erbengemeinschaft sein, weil sie mit hohen Kosten und einem geringeren Erlös als aus einem Privatverkauf einhergeht.
Wie läuft die Wertermittlung bei der Zwangsversteigerung ab?
Das für die Zwangsversteigerung zuständige Amtsgericht (Vollstreckungsgericht), in dessen Bezirk die Immobilie liegt, muss vor der Versteigerung den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Dafür wird üblicherweise ein Sachverständiger bestellt, der die Immobilie besichtigt und auch bereits vorhandene Wertgutachten in die Wertermittlung einbezieht.
Ein Rechtspfleger setzt im Anschluss den Verkehrswert auf Basis der erfolgten Wertermittlung durch Beschluss fest. Daraufhin wird der Versteigerungstermin durch das Amtsblatt oder durch Veröffentlichung im Internet bekanntgegeben – zwischen erster Anordnung zur Zwangsversteigerung und dem Termin selbst können zwischen 12 und 24 Monate vergehen.
Ablauf der Zwangsversteigerung
Ob Ein- oder Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, unbebautes Grundstück oder Garage, Immobilien aus der Zwangsversteigerung können für den Höchstbietenden zum echten Schnäppchen werden. Dabei folgt die Zwangsversteigerung stets demselben Muster:
- Eröffnung: Vor Beginn der Versteigerung werden noch einmal alle wichtigen Informationen zum Objekt mitgeteilt. Im Anschluss wird das niedrigste Gebot festgelegt.
- Bieterstunde: An dieser Stelle können die Bieter etwa 30 Minuten lang Gebote abgeben.
- Verhandlung über den Zuschlag: Werden keine weiteren Vorschläge gemacht, beendet der Auktionator die Zwangsversteigerung und erteilt dem Höchstbietenden den Zuschlag. Erfolgt gar kein Gebot, legt das Amtsgericht einen neuen Termin fest.
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